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谢逸枫:10月74座城二手挂牌房价破万!德宏崇左

发布日期:2021-11-23   

  过去20年,笔者一直坚持一个观点,决定中国房价短、中、长期周期走趋的是政策。其次才是供需关系、土地、人口。最后是货币。中国楼市调控问题,依然是由于政策无法解决市场供需关系的波动,人口的集中与资金的进入、土地错破的大中城市,供需不平衡,住地供求不平衡,土地供应与销售、人口、需求不匹配。

  破解房价上涨之谜,光是房住不炒、住房制度(住房保障、租赁住房、共有产权住房)、房地产税、长效机制不够,问题的根子在一级土地市场,必须化解土地制度,放开土地市场,住宅用地比例超60%。其次一二级土地市,供地与销售匹配,供地与人口匹配,土地储备的土地开发速度与购房需求匹配。最后是融金端、销售端、需求端的政策完善。

  全国房价行情(数据范围为315个城市(全国687座城)、住宅、二手房、挂牌)显示,2021年10月房价破万元一平方米的城市由6月81座城上到7月75座,再回升到8月80座,9月80座,又回落10月74城。10月环比上涨120城,下跌195城,同比上涨151城,下跌164城。说明房价下降的城市越来越多,房价上涨的城市越来越少。

  值得注意的是10月全国二315个城市住宅二手房挂牌房价环比、同比前10名的城市,房价涨幅回落,涨势放缓,意味着挂牌房价已经由涨转跌,并且部分城市跌幅比较大。主要原因是二手房指导价与限价、限购与限贷升级、市场交易监督加强,同时是受供需、结构性的影响。

  北京,作为全国第15座出台二手房指导价的城市。深圳、宁波、成都、三亚、西安、上海、绍兴、无锡、东莞、金华、衢州、温州、合肥、广州、北京,已经出了二手房指导价。预计未来会有更多的一二线城市、核心三四线城市出台二手房指导价,特别是住宅二手房挂牌价上涨幅度高的城市。

  尽管都在效仿深圳,由于覆盖力度和做法以及指导价相比于挂牌价的打折力度,各有不同。这些细节的差异,最终会改变二手房官方指导价在各个城市产生不同的效果。宁波只是针对热点学房开展了二手房官方指导价,成都、西安、无锡、广州和东莞等、北京、三亚等,都是针对部分小区,覆盖力度都不如深圳。

  上海虽然没有发布二手房官方指导价,但出台了二手房价格核验,和二手房官方指导价异曲同工。所以也将其列入其中,而且上海的价格核验是覆盖全市。从指导价的打折力度来看,深圳的二手房官方指导价相比于此前的挂牌价,普遍打了七折,力度是最大的。后来绍兴、广州和东莞的力度,也追齐了深圳。

  宁波普遍打8折,成都普遍打八五折,西安普遍打七五折,力度都不如深圳。以上15个城市,最早出台的是在今年2月份,最晚出台的是在9月底。二手房成交量,15个城市全线下跌,其中深圳跌幅最透彻。需说明一下的是这些城市二手房全线下跌,并非二手房官方指导价一个因素,还有信贷政策收紧叠加。

  在信贷都收紧的背景下,15个城市谁的跌幅越大,说明二手房官方指导价发挥的效果越显著。从数据可以看到,9月份深圳的二手房同比去年成交量下跌了80%。其实10月份深圳的二手房成交量已经公布,仅为1605套,继续下跌。这一成交量创下了2012年3月以来的最低值,也就是创近十年以来新低。

  据中指院数据显示,15个城市中6个城市房价下跌了,其余9个城市虽然价格未下跌,但增幅全部放缓。其中价格下跌的城市包括深圳、宁波、三亚、上海、东莞和广州。其他9个城市,尽管尚未下跌,但从9月份的环比涨幅来看,相较于年初收缩了不少。

  深圳市场方面,新房价格坚挺,二手房受信贷和指导价影响,跌幅比较大。上海方面,中国仪器仪表行业协会分析仪器分会2021年会圆满不少小区的价格也在下调。广州、东莞同样是受二手房官方指导价影响严重,很多小区都在降价套现。

  与二手房相比,很多城市的新房其实降幅更大。因为,当下很多开发商急于回款,开启了打折促销模式。除了深圳、上海的新房价格较为豪横外,包括广州、成都、西安、宁波等城市在内,很多新房项目都开启了降价促销。

  按照10月住宅二手房挂牌价的房价同比上涨城市看,上涨幅度大的城市为潮州40.84%、泉州37.49%、商洛25.29%、海口23.86%、嘉兴23.4%、金华22.88%、合肥22.83%、马鞍山20.99%、吴忠20.25%。

  最后是淮安11.85%、无锡11.59%、宜春11.21%、乌海10.89%、韶兴10.79%、运城10.77%、七台河10.45%、汕头10.04%。毫无疑问,除了已经出台二手房指导价15个城市,未来二手房指导价出台的城市集中于这里。

  按照2021年10月315城住宅二手房挂牌价数据显示,总体房价出现小幅度回落,一线与二线及核心三四五线城市房价上涨势头延续。值得注意的是一线城市、二线城市一部分热点城市房价涨幅降温部分热点城市房价涨幅收窄,部分二三四五线城市房价呈现大幅上涨的现象,一二三线四线城市总体还是上涨。

  河北省张家口市发布“限跌令”,规定新取得预售许可证的项目不得低于备案价格85%进行销售。事实上,今年出台“限跌令”已有岳阳、桂林、菏泽、昆明、沈阳、江阴、株洲、唐山、南通、徐州、新沂、安庆、海口、南宁、东阳、聊城、镇江、惠州、湖州、张家口、孝感、鄂州,这22个城市,针对开发商降价的情况出台“限跌令”。

  除沈阳、昆明、南宁个别城市外,绝大多数都是三四五线城市。由此也足以看出,三四线城市的压力要比一二线城市大得多。毕竟,一二线城市可能通过适当的信贷政策调整,就能恢复稳定,但很多三四线城市则不一样,需要靠一定的手段,拒绝房价大幅回落。

  目前出台“限跌令”的城市主要是在三四线城市。相较一二线城市,三四线城市经济、产业薄弱,需求有限,在棚改退潮后,这些城市楼市处于下行态势,部分城市房价跌幅较大。尤其是部分区域降温的速度比较快,房企在这些地方加快出货的意愿强烈,通过大幅调整销售价格的方式来出货的现象比较多,所以这些城市“限跌令”多一些。

  房贷政策最紧时期要过去。节前,央行、银保监等部门在多个场合表示要“维护住房消费者合法权益”,令刚需消费者备受鼓舞。多地房贷利率下调,更有官方频提“维护住房消费者的合法权益”。广州、佛山等地的部分国有大行和股份行已经在下调房贷利率。意味着房贷政策最紧时期可能要过去。

  数据显示,今年9月全国首套房贷款平均利率为5.46%,较去年年底上升23个基点。二套房贷款平均利率为5.83%,较去年年底上升29个基点。虽然全国房贷利率仍呈现上升态势,但是在局部地区,银行和市场博弈的反转信号在出现。广州、佛山等地的部分国有大行和股份行已经在下调房贷利率。

  房贷利率出现松动的势头,排队等款的时间缩短了。节前2021年第三季度(第94次)例会表示,在对国内外经济金融形势和货币政策表态方面并无明显变化,指出要“维护房地产市场的健康发展,维护住房消费者的合法权益。

  9月29日央银保要求,配合相关部门和地方政府共同维护房地产市场的平稳健康发展,维护住房消费者合法权益。均新增了两个维护,一是维护房地产市场的平稳健康发展,二是维护住房消费者合法权益。对其理解有两种,第一是房地产的政策没有变化。

  但是执行要注意避免一刀切、运动式,特别是在房企经营困难的情况下,应当避免盲目抽贷断贷。第二是保居民的‘房’”,维护住房消费者合法权益,可能指的是居民不应在房企出问题之后,合法权益受损,房企必须优先避免“烂尾楼”、企业如确实无能力则政府可能接管后续建设等。

  按照中国房价行情平台的2021年315城住宅二手房挂牌价数据显示看,万元城市10月74座、9月80座,6月81座城。10月环比上涨120城,下跌195城。9月环比上涨131城,下跌186城。8月林芝环比领涨,环比上涨城市126座,191城市下跌。7月崇左环比领涨,环比上涨城市182座,135座城市下跌。

  环比看,德宏住宅二手房挂牌价涨幅领涨全国。10月315座城住宅二手房挂牌价环比上涨前十名为德宏上涨8.1%、崇左上涨6.92%、厦门上涨6.73%、哈尔滨上涨6.29%、佛山上涨5.2%、永州上涨5.18%、新余上涨5.06%、通化上涨4.38%、邵阳上涨4.19%、龙岩上涨4.06%。

  环比看,伊犁住宅二手房挂牌价跌幅领跌全国,10月315座城住宅二手房挂牌价环比跌涨前十名为伊犁下降10.15%、九江下降9.57%、东营下降9.49%、烟台下降9.39%、南昌下降7.96%、中山下降7.05%、黑河下降6.83%、东莞下降6.65%、雅安下降6.24%、铜川下降5.22%。

  按照中国房价行情平台的2021年10月315城住宅二手房挂牌价数据显示,10月潮州同比领涨,10月同比上涨151城,下跌164城。9月同比上涨194城,下跌123城。8月潮州同比领涨,上涨城市200个,下跌城市117个。7月泉州同比领涨,上涨城市216座,101城市下跌。

  同比看,潮州住宅二手房挂牌价涨幅领涨全国。10月315座城住宅二手房挂牌价同比上涨前十一名为潮州上涨40.84%、泉州上涨37.49%、商洛上涨25.29%、海口上涨23.86%、嘉兴上涨23.4%、金华上涨22.88%、合肥上涨22.83%、马鞍山上涨20.99%、吴忠上涨20.25%、杭州上涨17.85%。

  同比看,保山住宅二手房挂牌价跌幅领跌全国,10月315座城住宅二手房挂牌价同比跌涨前十名为保山下降21.05%、深圳下降16.51%、铜川下降15.55%、张家口下降14.04%,西双版纳下降12.84%、唐山下降12.44%、襄阳下降11.44%、信阳下降11.01%、六安下降10.89%、常德下降10.09%。

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